风险披露

概要
与所有投资一样，参与我们的联合投资也将承担风险，其中一些风险并不在JY集团、管理人及董事能控制的范围内。如果这些风险实际发生，则可能会降低甚至暂停联合投资人所能得到的分红，也会减少投资本身的价值。参与我们的联合投资可能会导致收益和本金的损失。在决定是否参与我们的联合投资机会之前，您应审慎考虑您的个人情况、风险偏好和潜在风险。以下列举的风险清单并不包含所有可能产生的风险，仅基于目前我们对于商业地产投资领域关键风险的认知，包括：物业投资风险，包括物业价值可能下降的风险以及物业收益可能下降的风险；物业开发风险；信托投资风险，包括投资流动性的限制、投资期和使用融资杠杆造成的风险；一般性投资风险，包括经济和市场的波动影响资产收益和价值。
我们将在下文对上述风险进行进一步的阐述，在决定投资前，您应仔细阅读这些内容并独立获取专业的投资建议，并慎重考虑任何具体的投资标的是否和您整体的投资组合相匹配。

物业估值和售价
物业的持续价值受多种因素影响，包括供给、需求、资本化率、租金、租赁条款、房地产市场和宏观经济条件等。我们无法保证物业必将取得资本利得，或者物业最终的售价将高于估值。

物业收入
物业的收入在很大程度上取决于租户能否根据租约支付租金。租户存在违约的风险，此外我们作为业主，也存在不能按照租约提供商定的最低服务标准的风险。两者中任一风险的发生都将导致租金收入的减少，并产生额外费用及支出，如重新招租产生的费用或者诉诸法律的所产生的费用。此外，如通过协议或政府监管立法，要求作为业主的我方提供租金延期或租金减免，也将构成物业收入下降的风险。最后，商铺空置也将产生包括对信托租金净收入、分红、信托遵守债务条约能力、投资价值的不利影响。如果出租、续约和空置率的表现低于预期，那么物业的收入将可能减少，从而导致分红的下降以及物业估值的下降。

预测风险
任何投资均有预测的风险，存在预测的项目分红率未及预期的风险。预测或目标回报中基于租户、收入、费用、支出、资本支出以及其他假设因素，而这些假设可能是错误的。预测或目标的回报率有可能不能达到。

资本开支
如果资本开支的金额超过预期，则会导致更高的融资成本及更低的分红。

市场条件
物业的持续价值受房地产市场整体状况的影响，例如任一房地产市场供给的增加或需求的下降，或是资本化率的变化，都将构成物业投资风险。

物业非流动性
直接物业投资的天然属性是非流动性投资。同时，我们的联合投资制度通常设有封闭期，封闭期内除非所有投资人同意，否则将无法出售物业。联合投资人需审慎考虑非流动性对于其投资风险的影响。

环境因素
环境因素可能会对物业的收入和估值有不良的影响，包括发现环境污染、对环境污染的治理，及对环境复原费用的低估。比如政府可能要求信托对物业进行环境复原，其费用可能是极其巨大的。需要注意的是，无论是由信托本身，或是物业的前任业主抑或其他第三方造成的环境而风险，均有可能发生。

技术
技术的进步和变化可能导致租户需求和预期的变化，这将可能对他们续约或签订新租约的意愿产生不利影响，从而增加信托的出租风险。

物业开发风险
物业可能会开发，而开发阶段的物业将会产生额外的风险，包括时间、完成、以及开发成本的空置。例如开发的完成时间节点可能因为各种未能事先预见的因素如承包商违约或不可抗力而延误，开发成本可能高于预期，或产生实质损失。任何这些风险的实际发生都将可能对信托的财务表现造成负面影响。我们对于减少开发风险的策略是，规避施工和楼花销售环境。在推进规划取得限高及容积率指标后，即出售开发权，或以批文入股的方式和开发商合作，由后者注资完成建造和销售，无需信托再投入资金并获得开发收益。

融资风险
信托从金融机构取得商业贷款用于收购物业，并将物业作为抵押。杠杆的存在对于物业估值的任何波动都有放大效应。任何对于借款合同的违约都可能导致：出借人占据抵押物并清盘出售；出借人要求信托在借款期限前偿还本金而这将可能导致物业在条件成熟之前的被迫提前出售，从而使得售价被压低；金融机构可能会要求信托注入额外的资本金，从而导致信托要求投资人增加投资；金融机构要求信托暂停或停止分红。如果信托对现有借款进行再融资，再融资的借款条件（包括利率和收费）将可能劣于之前的借款条件。利率可能会上涨，并且对于信托的财务状况和分红状况产生重大的不利影响。

无多元化
一般而言，物业组合越多元化越能分散投资的风险。然而，信托一般情况下只会投资于单一特定的物业，并且在其存续期间不会投资新的物业。因此，信托本身不提供多元化的投资组合机会。

合资
信托通常不会进行物业100%产权的收购，而是通过与机构投资人合资的方式收购。因此在出售信托自身在物业的份额时，存在买方要求非100%物业权益提供折价的风险。另外，相关的出售可能包括合资伙伴的优先购买权，而这将对出售程序和出售价格造成影响。

经济与市场条件
任何经济与市场条件的变化都可能对资产的回报和价值造成影响，从而对分红和估值造成影响，例如利率、汇率、股市、债市、通货膨胀、消费支出、就业、供应链以及国内和国际经济体的表现。

利率和通胀
高位的通胀和利率水平可能会对信托产生负面影响，包括分红的减少以及估值的下调。另外，这一因素也可能对信托在金融机构的借款杠杆率产生不良影响。

流行病、自然现象、恐怖袭击与不可抗力事件
虽然COVID-19的后续影响以及其他未来的疫情无法预测，但整体宏观经济无疑将遭受这些因素的负面影响，进而影响物业估值以及信托的盈利能力。其他自然现象、恐怖袭击和不可抗力事件比如干旱、洪水等，也可能对信托的盈利和估值产生负面影响。

保险
任何未能由保险覆盖的损失将会影响信托的财务表现。同时，任何保费的增长同样会影响信托的财务表现。此外，如果信托未能符合保险政策或违约，将会影响信托从保险公司处获得赔偿的能力。
另外，绝大多数保险政策的赔付需要信托先支付起步价。 需要注意的是，特定事件可能不在信托所投的保险政策之内。如果信托被这些事件所影响，则将无法从保险公司取得赔付。而这些特定事件的发生可能造成未来保费的增加。

交易方
信托可能与诸多第三方存在法律合同，比如物业管理、招租、维修、清洁、能源等。如果第三方未能就其合同规定的条款履行其义务，将会对信托产生负面影响。

诉讼
信托在其开展正常的商务行动时，可能会涉及潜在的诉讼和卷入争议。任何重大的诉讼和争议均可能对信托的估值和物业收入产生不利影响。

法律与监管
若法律、法规或政府政策产生变化，可能对信托的物业投资和物业运营产生不利影响，进而影响信托的财务表现和估值。

税收
若税法和税收政策发生变化，可能会对信托的财务表现和投资人的回报产生负面影响。我们建议联合投资人取得专业的税收法律建议，但是，税务顾问亦无法预测未来税收政策的变化。

联合投资的非流动性
无论是JY集团、信托、受托公司、还是其他联合投资人，都没有对任何投资人的投资份额进行赎回的义务。因此，联合投资本身具有非流动性。